中国养老健康全产业链发展报告(2018)连载六

和君健康养老研究中心

养老地产:群雄逐鹿,轻资产转型呈趋势

2013年我国的养老设施用地在政策上开始“单独列项”,2014年出台养老服务设施用地专项政策规范。我国养老地产发展至今,闲置资产改造、养老服务设施用地公开出让等趋势热点陆续涌现,不断推动我国养老地产领域的发展成熟。

我国养老地产产业链涉及到一级、二级、三级市场,从土地供应到资产管理,涉及到政府、开发商、消费者、投资者等各类利益群体。总体来看,从其产业链环节上的各个影响要素分析上可以得出,对养老地产产业链影响最大三大要素是“土地获取”、“融资渠道”和“盈利模式”。

 

1 我国养老地产产业链图谱

一、养老用地市场竞争激烈

(一)闲置土地逐年递减,可改造资源减少

为解决闲置土地问题,国家先后出台多项闲置资产转型政策,其中对养老产业提出可不改变土地性质。且在十三五期间,国家在多个行业发展规划中提出,鼓励国企、事业单位、个人利用闲置资源发展养老、旅游、文化创意园。2014年国家土地督察报告中显示,全国有105.27万亩的闲置土地,经过多年治理,至今全国仍有42万亩左右闲置土地。大量闲置土地已完成改造或回收,可作为养老用途的闲置土地越来越少。

2 我国2014-2017年闲置土地面积(单位:万亩)

(数据来源:2014年国家土地督察报告)

目前国家鼓励盘活存量资产提供养老服务,存量资产基本集中于集体用地与工业用地。而养老用地多为其他用地配套出售,住宅用地、商业用地、旅游用地、集体用地、工业用地等土地性质可通过一定方式建设运营养老服务设施项目。

1 其他性质土地转性做养老

土地性质

使用方式

盈利方式

主要案例

特点

住宅用地

直接建设养老地产项目,自建或引入运营团队

销售产权,后期服务收服务费

乌镇雅园

前期销售与后期运营易出现断层,土地成本高

商业用地

建设或改建养老项目,目前不涉及调规

会员卡方式或按月收入床位费与服务费用

保利和熹会

海航和悦家

泰康之家燕园

主要涉及自有物业改造项目,回收期长

旅游用地

符合旅游建设规划内,建设或改建养老项目,目前不涉及调规

一次性出租方式,销售使用权方式,或按月收入床位费

万科随园嘉树

需符合旅游规划,与相关产品形成配套

集体用地

向集体租赁土地,建设养老项目

市场上基本以会员制+月费方式

太申祥和

金手杖

鼓励用于非盈利性质的社会福利设施,多以国家补贴为主

工业用地

持有人不变且持续经营1年以上可5年不改变土地性质

不可销售产权,以会员制或月费方式收取费用

永定路养老驿站

主要涉及城市规划,需要进行调规操作,且后期需要缴纳出让金

养老用地

可自行选择盈利性或非盈利性项目,直接建设养老地产项目

按月出租收取床位费,并收取相关服务费

中弘新奇世界

土地价格低廉,且多为其他土地配套出售,若为非盈利可通过划拨方式获得

(二)养老用地竞拍日益激烈,土地溢价明显

2014410日,深圳迎来全国首例养老设施用地成功拍卖,位于宝安中心区的A001-0198宗地被前海人寿以4亿元拍下,龙华新区地块由深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元拍得。两幅地块吸引了35家企业参与竞标,最终拍卖价格共为6.28亿元,相比出让底价1.085亿,溢价4.78倍。

2015年开始北京市养老用地供应方式是住宅用地+机构养老设施用地+限价商品住房用地配建的混合用地模式。201523日,首创置业5.98亿元折桂北京顺义新街地块,包括3.83万平方米售价为9500/平方米的限价房,以及规划建筑面积3.46万平方米的养老用地,去除养老设施用地和限价房用地,该地块剩余纯商品房面积不到2.9万平方米。

2017年谷夏各庄新城2-11-2地块和2-11-3地块共吸引包括中弘、招商地产、金地、保利、首开、万科在内的14家房企参与竞拍,终两幅地块均由中弘竞得。其中平谷夏各庄2-11-2地块总价4.96亿元、溢价率273%、平均楼面价11241/平米;平谷夏各庄养老2-11-3地块成交总价6.6亿元拿下,成交楼面价11302.8/平米,溢价率275%。高昂的土地价格势必会传导到后续的养老产品价格,提高进入门槛,增加了养老负担。

2 北京市2017年养老用地招拍挂情况

宗地名称

建设用地面积(㎡)

竞得人

成交价格

(万元)

打包销售

周边地价

(万元)

北京市平谷区夏各庄新城2-11-3地块A61机构养老设施用地

48660.61

北京中弘弘庆房地产开发有限公司

1.35633/平方米

1.58367/平方米

北京市平谷区夏各庄新城2-11-2地块A61机构养老设施用地

36764.94

北京中弘弘庆房地产开发有限公司

1.34911/平方米

1.58367/平方米

北京市丰台区王佐镇青龙湖地区A61机构养老设施用地

230355.9

国开东方城镇发展投资有限公司和北京万科企业有限公司联合体

2.539549/平方米

商业用地

教育用地

居住用地

170534/平方米

北京市平谷区夏各庄新城2-01地块A61机构养老设施用地

15278.31

北京中弘弘庆房地产开发有限公司

0.85088/平方米

1.58367/平方米

北京市平谷区夏各庄新城2-11-1地块A61机构养老设施用地

20213.15

北京中弘弘庆房地产开发有限公司

1.00924/平方米

1.58367/平方米

北京市昌平区北七家镇A61机构养老设施用地

101259.5

北京润置商业运营管理有限公司

3.90087/平方米

居住用地

教育用地

5.00525/平方米

二、养老地产融资渠道及盈利模式

(一)融资渠道及其优劣势分析

与传统地产项目相比,养老地产还处于起步阶段,在开发、建设、运营等方面还存在很多问题,除具有地产行业共同的资金投入量大特性外,还具有回收周期长等特点,由此资金问题成为养老地产开发项目发展的关键因素。而目前养老地产融资仍以自有资金和银行贷款为主,大型企业占据绝对优势,掌握了养老地产开发建设的先机,多数小型企业不具备优势条件。

3 融资渠道及其优劣势分析

融资渠道

优势

劣势

自有资金

财务风险小、融资成本低、使用自主性强

受企业自身盈利影响大

银行贷款

贷款数量和种类多、效率较高、融资弹性大、可根据经营情况随时借款,财务杠杆大、成本低

贷款审查条件严格,对企业经营要求正规,还款压力大,企业需要较好的资质和信用

股票

可减轻财务负担,分担风险,解决短期流动资金问题,提高经营效率,扩大品牌知名度等

手续繁杂,成本较高,耗时较长,面临市场监管和信息披露的双重压力

债券

手续简单,融资成本低,还贷压力较低

发行条件严格,增加了公司的财务风险

房地产信托

提供全方位、全过程、一站式信贷服务,综合财务费用低

资金使用期限短

基金

(政府引导/产业基金等)

融资成本相对较低

受各方限制较多

(二)REITS将成养老地产新型盈利模式

会员制、长期租赁与直接销售仍然是目前养老地产项目的主要资金回收方式,同时按月收取相关服务费用作为运营费用,部分金融机构进入养老地产,开始探索新型盈利模式,但整体处于初级阶段。

4 养老地产盈利模式分析

模式

模式内容

优势

劣势

会员制

通过前期收取一定会员费实现资金快速回收,在会员搬出时全额或按一定比例归还

受到市场欢迎,不受土地性质等因素制约,一次性回收资金,易于建立用户粘性

一定非法集资等法律风险,需要不断有会员补充,如果发生挤兑容易出现资金链断裂

租赁

通过签署长期租赁合同,一般为5年到15年不等,租约不可超过20

不受土地性质制约,一次性回收资金,操作相对灵活,可有效保持客户年龄范围

因提前退租需退回部分租金而出现挤兑风险

销售

按照传统地产方式销售或销售部分产权、使用权,回笼资金

最清晰简单的模式,一次性回收资金,易于跟随房地产市场整体情况实现资产升值

受到土地性质制约明显,分时销售等方式有法律风险

金融

结合

通过金融产品购买,体现养老地产入住权或相关使用权,由金融机构进行资金运作

拥有金融机构信用背书与客户导入,法律风险较低

与金融机构合作模式尚在探索过程中

20171023日,保利首发租赁住房REITS获批,为养老地产盈利模式打开新道路。保利之所以成为首家租赁住房REITS的房企,得益于央企融资能力较强且拥有较多自持土地,具备租赁住宅方面的运营能力,而养老地产成熟运营将具有较好的现金流,打通REITS模式将帮助养老地产更快速实现盈利。

3 保利租赁住房REITS模式

美国养老地产的主流投资商是REITs,大型REITs公司拥有的物业数量可达600处,总资产规模可达百亿美元以上,属于资本密集型企业,而其低成本融资,多元化投资特征对公司分散风险获取收益起到决定性作用。美国养老地产REITs运营管理模式分为净出租模式(REITs公司把养老物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用,REITs公司的风险最低、收益最稳定)和委托经营模式(REITs公司将旗下物业托管给运营商,运营商每年收取相当于经营收入一定占比的管理费)两种。

三、多类型企业涉足养老地产

养老地产业属于重资产行业,对企业的资金、开发建设、运营实力要求较高,因此进入养老地产业的企业以国企央企、上市公司在内的业务复合型企业、地产企业和保险企业为主。

(一)业务复合型企业:大体量企业占据主导地位

业务复合型企业以较大体量企业为主,其中包括国企央企、上市公司等。国企央企除未来盈利考虑外,还肩负社会责任,其融资能力较强,具有品牌背书效应,进入养老地产业具有先天优势。目前国企央企进入养老地产业以存量资产改造为主,运营及养老配套服务成为其能力发育的主要方向。

5 国企央企进入养老市场统计

企业名称

业务布局

中国健康养老集团公司

楼堂馆所改建

光大控股

收购汇晨养老

保利

养老机构+社区养老+适老化

华润置地

医养结合

易华录

智慧养老

中信国安

养老社区+社区养老

金融街控股

养老照料中心

中国普天

智慧养老

中铁

养老地产

同仁堂

中医医养结合

国投健康

养老产业、医疗服务业及医疗设备制造业

首农

产业园区

二商

老年配餐

金隅

适老化家具/长照机构

首开

长照机构

诚和敬

长者公馆/社区驿站

北控集团

长照机构/社区养老

首钢

社区养老/机构养老

北辰集团

综合养老服务

京煤集团

养老机构运营

首旅集团

城区养老照料

主板与创业板均企业涉足养老地产业,企业原有业务不限于房地产、制造业等。涉足养老地产业的上市公司目前普遍青睐于养老旅居地产方向。

(二)房地产企业:原有业务之上的内容提升

通过自建或改建原有物业进入养老产业,发育自身服务能力是房地产企业的主要进入方式。企业遇到瓶颈寻求转型突破、解决自身房产库存、为已有物业提供服务增值、获取长期运营收益是企业进入养老产业主要目的,例如万科成立独立运营服务团队进行养老服务探索。

6 上市公司涉足养老地产统计(部分)

背景

股票代码

简称

全称

地点

原有业务

养老地产业务

主板

600716

凤凰股份

江苏凤凰置业投资股份有限公司

江苏南京

房地产业

养老地产,居家养老

服务

主板

601007

金陵饭店

金陵饭店股份有限公司

南京

酒店住宿

养老旅居地产,养老产业基金

创业板

002008

大族激光

大族激光科技产业集团股份有限公司

深圳

激光

切割机

养老旅游

地产

主板

600238

海南椰岛

海南椰岛(集团)股份有限公司

海南

酒、饮料和精制茶制造业

养老旅居

地产

主板

600620

天宸股份

上海市天宸股份有限公司

上海

地产、物业管理

养老地产物业管理

主板

600689

上海三毛

上海三毛企业(集团)股份有限公司

上海

纺织业

物业

 

7 地产企业涉足养老地产统计

企业名称

业务布局

运营模式

典型项目

万科

长照机构/社区机构

自主建设运营或合作

幸福家/光熙门

保利

长照机构

自有资产改建运营

保利·和熹会

远洋

失智老人照护

轻资产租赁模式

椿萱茂

中弘

CCRC

美国品牌合作

北京平谷

双箭股份

收购成熟项目

通过产业基金收购上海红日养老

上海红日养老院

乐成集团

长照机构/CCRC

会员制/共有产权

双井恭和苑/双桥恭和家园

燕达

医养结合CCRC

会员制

燕达国际健康城

绿城

养老社区

合作建设运营

绿城乌镇雅园

绿地

养老社区

自主建设运营或合作

孝贤坊

(三)保险企业:养老产业最佳拍档

目前共有8家保险机构参与建设养老社区,主要布局在一线城市及周边辐射圈和部分强二线城市。由于保险资金规模大、周期长的资金性质,相对更为适合投资养老地产。建设大型养老社区、发行理财类与长照类养老保险产品是此类企业主要进入方式完善企业自身商业版图、构建长期稳定客源与收益、与保险产品形成互动、对未来市场进行前期铺垫是企业进入养老地产的主要目的。

8 保险企业涉足养老地产统计

企业名称

典型项目

中国人寿

国寿廊坊生态健康城

苏州阳澄湖项目

国寿天津滨海新区项目

中国平安

桐乡平安合悦养生养老综合服务区

泰康人寿

泰康之家·燕园(已开业)

泰康之家·申园(已开业)

泰康之家·粤园(已开业)

泰康之家·蜀园(已开业)

泰康之家·楚园

泰康之家·湘园

泰康之家·沈园

泰康之家·赣园

泰康之家·鹭园

泰康之家·大清谷

泰康之家·吴园

泰康之家-三亚海棠湾度假村

太平保险

“梧桐人家”高端老年颐养社区

合众人寿

合众优年家园(武汉/南宁/沈阳/合肥/建国饭店)

上海长青藤颐养院

上海金苹果养老院

南京欢乐时光老年公寓

南京真美好连锁老年公寓(4家分院)

太平洋保险

南山居养老院

中国人保

人保人家颐园

和园养老社区

四、养老地产发展机会研判

通过对养老地产整体环境及产业链关键环节的现状分析可总结出养老地产业发展机会如下:

土地供给多样:养老设施用地专项规划出台,政策鼓励国企存量资产盘活做养老,以及较低的混合拿地价格,均对养老地产的土地获取提供了较为有利的政策环境。

融资渠道扩展:已进入的企业,不管是国企、房企还是险资,多以自有资金进行重资产开发建设,随着养老地产业向规模化发展,投资者数量将不断增加,尤其是RIETs等金融产品的创新,进一步增加融资渠道。

轻资产模式的转型:万科、远洋等先行企业多将后期运营与前期开发建设分开结算,重心转向以管理服务输出为主的轻资产运营阶段,将助力养老地产盈利模式清晰化。

研究团队简介

Ø 和君健康养老研究中心专注于健康养老产业的研究及业务服务,是和君集团行业专业化团队之一。

团队专注于以养老为核心的大健康产业,以产业研究与管理咨询为基础,深入一线为各类企事业单位与研究机构,提供健康养老产业政策与发展趋势研究,市场调研与监测,可行性研究与概念性规划、住宅产品与配套设计、战略规划与落地方案,战略实施辅导、商业模式设计与优化、品牌提升与营销推广、运营管理服务、投融资平台搭建、人才培养等一站式解决方案。

多年来,团队经手项目近40个,调研各类养老项目、企业超过300家,定期发布养老行业年度报告、专题报告等产业报告,参与多个国家课题研究与蓝皮书撰写,定期举办专题研讨与行业论坛,以智力资源为核心,打造养老行业民间第一智库,不断为健康养老产业发展注入专业力量。